【泰国房地产开发投资】预计到2020年，LTV措施将拉动泰国房地产市场

 

Nexus Property Marketing Company Limited董事总经理Nalinrat Chareonsuphong女士 透露，2019年的整体公寓市场发生了重大调整，今年的新供应量比去年减少了。在2018年达到29％的比例，来自126个项目的43,000个新公寓单元 使公寓共有654,200个单元。 吞武里一侧的蓝线是否 其次是北边的绿线和黄线 新供应量最多的地区是吞武里Petchkasem（10,100套，占23％）。紧随其后的是Phra Khanong Suan Luang（7,800单位，18％）和Lat Phrao Wang Thonglang（6,100单位，14％），如果从整体上考虑，发现在过去的5年中，吞武里，Petchkasem地区的供应增长率很高有史以来最多增幅超过63％，这是由于土地价格不是很高。而新的大规模建造的电动火车项目将不断扩展。

 

此外，如果分析去年发生的新供应 发现市场在产品方面已显着改善，新开张的产品中近50％将是中端市场的公寓，价格为75,000-110，每平方米000泰铢 与去年相比只有27％，这反映出项目开发商看到了曼谷公寓市场的真正潜力。更现实 因此产品开发 符合消费者的购买能力 许多项目都有产品修改。或在首次销售后延迟销售 通过必须降低价格或更改类型 给出合理的价格 需要注意的另一点是项目开发显着下降的高端市场。发现与2019年相比，2019年新开发项目的比例仅为22％，而城市公寓，豪华房和超豪华房的比例超过40％具有相似的发展比率。

 

从销售方面考虑，发现在2019年，曼谷市场的公寓销售 共有43200套公寓，分为2019年新开公寓的销售量20700套（相当于新开公寓的平均销售量的48％）和2019年前的已售公寓数量增加了销量增加约22,500辆。这两个新公寓都在今年开业 并以前打开 结果，市场上的总销售率为90％，市场上还剩下62,700个单位，销售下降了17％，与供应减少相比，下降的幅度较小。 这是一个很好的迹象，表明市场吸收良好。销售损失的一部分来自投资者市场的下降。由于泰铢升值，政府和外国市场在曼谷购买公寓的政府和外国市场发行了按价值贷款（LTV）的措施

 

2019年，市场上公寓 的平均销售价格仅从每平方米140,600泰铢上涨至141,800泰铢，仅增长0.9％。被认为是非常低的比率 与过去五年中平均每年8％的价格上涨相比，市中心的市场进行了调整以适应实际需求。今年新项目的平均价格比2018年的市场价格低约15％，导致市中心的平均价格没有上涨。仍为每平方米231,300泰铢 市中心周围的市场仅增长了1％，达到每平方米114,400泰铢的价格水平。而外部市场将最高价格调整为3％，达到每平方米76,000泰铢。

 

在企业家的投资方面 曼谷的公寓项目开发有两种投资类型：1.外国机构投资者的项目开发和2.泰国项目开发商的项目开发。 用于外国机构投资者的项目开发 将主要来自中国和日本的投资者 它将投资于高端市场（High-End），投资价值约占整个市场的29％，这两个投资者之间的区别是中国企业家 将合资或自行投资，但日本将与一家大型泰国上市公司（主要是上市公司）合资，为泰国开发商提供服务 发现小型企业家的数量比例相同 与30：70的“上市”相比，但零售仍在市场中 并在较小的项目中开发

 

纳林拉特夫人表示，预计将在2020年出现的新供应量将以接近2019年的速度增长，达到 42,000-45,000 辆，部分原因是由于项目推迟了开发。预计在2019年，如果有关LTV的政府措施仍然有效 需求将保持与2019年相同的水平，即43,000-48,000单位之间。使总销售量稳定在90％，市场上剩余的房间数量应与今年相同，达到60,000套；就价格水平而言，2020年的公寓价格应会在市场上看到 向下调整到某些位置 特别是上半年 并将看到控制每平方米价格的新产品，以更好地响应现实市场 是投资者以低价购买公寓的机会。

 

多年来，持续帮助公寓市场增长的因素包括

 

1.在新地点需要住房 从电动火车的扩展

 

2.国内房地产投资市场

 

3.不断上涨的土地价格

 

4.外国的购买力

 

在2019年和2020年，由于LTV土地价格未上涨的措施，市场投资缓慢将导致整体市场增长不快。购买投资者土地的考虑也更加谨慎。因此导致公寓市场仍没有加速价格上涨的因素 如果泰铢保持坚挺 外国投资，包括零售和机构投资 仍不会增加 唯一可能成为附加正因素的重要因素是附加的完整电动火车断面。这有助于使旅途更舒适 将为正在进行的项目开发打开新的位置

 

对于过去的政府政策 国家正试图刺激房地产业。开车更好 减少转让费还是退还预付款给消费者 但看起来好像 市场尚未对该政策作出太多回应。由于消费者仍然受制于LTV的借款条件，LTV措施仍然是减缓市场驱动力的关键因素，此外，土地和建筑物税构成的评估价格不确定性也将引入。明年使用 这使得购买房产成为投资者考虑的额外负担，但是，政府的措施应确保在2020年最后一个季度可以真正刺激市场。 LTV需要宽大和减少费用，且不设价格上限。