泰国的房地产带来了丰厚的回报。那么，为什么市场没有活力呢？

 　　甚至在Covid-19之前，泰国房地产需求就在减弱。这有点奇怪，因为豪华公寓的租金收入具有吸引力，曼谷是区域枢纽。实际上，住宅房地产价格继续上涨，但交易量却下降了，新建筑数量也在下降。泰国持续的政治不确定性会给市场锦上添花吗？

　　在赢得了2019年3月的选举之后，总理巴育（Prayuth Chan-o-cha）（他于2014年5月领导从总理英拉·西那瓦（YingluckShinawatra）手中夺取了政权）宣布该国现在将作为一个正常的民主国家运转。但是，大多数强大的内阁职位仍然由前巴鲁埃特军事政府的成员担任，军方保留了其任意拘留的权力，过去这种权力被用来使批评家沉默。

　　此外，新宪法确保，国家军事与控制委员会（NCPO）的成员，即军政府的正式名称，不会对在其统治期间实施的任何侵犯人权行为负责。

　　根据泰国银行（BoT）的数据，泰国似乎似乎无视政治，但在截至2020年第一季度的一年中，泰国独立式住宅的平均价格上涨了5.1％（实际价值为5.3％）。按季度计算，第一季度202o的房价上涨了2.3％（实际价值为3.1％）。

　　按房产类型：

　　到2020年第一季度，公寓价格上涨了4.4％（实际价值为4.6％），比去年的1％的增长大幅提高。但是，在最近一个季度中，公寓价格环比下降了1％（实际价为-0.3％）。联排别墅价格在2020年第一季度之前上涨了4.9％（实际价值为5％），此后是2019年第四季度，第三季度为2.2％，第二季度为3.4％，第一季度为7.3％同比增长。在最近一个季度，联排别墅价格上涨了2.8％（实际价格为3.6％）。

　　土地价格也在上涨。土地价格指数在2020年第一季度同比增长3.7％（实际价值为3.9％），高于2019年第一季度的3％的年度增长。

　　尽管房地产价格上涨，但市场实际上并不乐观。住宅建设疲软，部分解释了为什么房价继续上涨。

　　根据BoT的数据，2019年全国共管公寓注册量同比下降30.3％，至70,841套，与2018年增长40％形成鲜明对比。根据BoT的数据，土地和房屋交易同比下降11.6％至约1.01万亿泰铢（326.1亿美元），而2018年则增长7.7％。曼谷大都会及周边地区的新住房总数同比下降14.7％根据BoT的数据，2019年将达到111,657辆。同期，大都市的新公寓和共管公寓下降了27.3％，至53,163套。

　　为了刺激需求，英国央行最近放宽了按揭贷款的按揭价值规定。2020年1月生效：

　　价值低于1000万泰铢（合32.4万美元）的首套房按揭的最高LTV比率从100％提高至110％；保留了第二套房屋抵押贷款的最高LTV比率，但第一套房屋抵押贷款的最短服务期限从3年缩短到2年；价值超过1000万泰铢（合32.4万美元）的首套房按揭的最高LTV比率从80％提高至90％。

　　近期需求疲软的另一个因素当然是，由于严酷的封锁，Covid-19满足了国内外需求。泰国政府一直禁止入境国际商业航班直到2020年6月底。根据泰国旅游局的数据，游客人数很可能下降近三分之二，降至1400万人，而2019年的游客人数达到创纪录的3980万人。

　　来自中国大陆和香港的投资者占国外对住宅公寓需求的近一半。来自美国，新加坡，台湾，日本和英国的人也是大投资者。

　　由于Covid-19，国家经济和社会发展委员会（NESDB）预测GDP收缩5％至6％。2020年第一季度收缩了1.8％，是2011年第四季度以来的最大跌幅。作为回应，泰国银行在5月将基准利率降低了25个基点，至创纪录的低点0.5％，这是今年以来第三次降息。

　　没有财产泡沫

　　泰国当然没有房地产泡沫。根据住房商业协会（HBA）主席IssaraBoonyong的说法，低于300万泰铢（合97,122美元）的低层住房存在实际需求，而非投机需求，占市场的70％。其余30％的需求来自投资者，他们购买房屋以产生租金收入。

单栋房屋价格，年度变化（％）
年	标称	通货膨胀调整后
2009年	2.5	-1.0
2010	1.8	-1.3
2011年	2.3	-1.2
2012年	7.4	3.7
2013年	5.0	3.3
2014年	6.5	5.9
2015年	1.1	2.0
2016年	-0.4	-1.5
2017年	4.0	3.2
2018年	3.8	2.9
2019年	5.3	4.9
资料来源：泰国银行（BoT），《全球房地产指南》

　　从2008年到2018年，房价上涨了39.3％（实际增长16.7％）。在2019年，房价比去年同期增长了5.3％（实际价值为4.9％）。

　　更多较大的公寓产生

　　根据2019年6月进行的《全球房地产指南》研究，曼谷的租金收益率良好，介于5.0％至8.0％之间。在过去三年中，我们已经看到中型公寓（120平方米）的收益率。调查显示，这些公寓位于曼谷的高档住宅区，其中包括Sukhumvit Road，Silom，Sathorn，Riverside，Rama III和Central Lumpini。

　　在大多数国家/地区的主要城市中，较小的公寓比较大的公寓获得更高的租金收益。在曼谷并非如此。曼谷中心位置的一套60平方米的公寓现在的总租金收益约为5.6％，而一栋120平方米的公寓。m公寓也位于市中心，总租金收益率约为8.0％。

　　在豪华市场上，单产上升了，尽管自去年以来，诸如250平方米这样的大面积单产下降了。

　　销售交易量进一步下降，国外需求减少

　　尽管有这些明显的积极因素，2019年土地和建筑物交易仍同比下降11.6％，而2018年录得7.7％的增长。

　　去年，泰国所有地区的交易量均下降：

　　在中部地区，这使得周围的需求的三分之二，交易在2019年同比下降了11.9％，至THB 653.8十亿（US $ 21.17十亿）在东部地区，交易同比下降12.6％至118.69泰铢十亿（US $ 3.84十亿）在东北地区，交易额同比下降12.6％至825.4亿泰铢（26.7亿美元）在北方地区，成交下降了12.4％的同比toTHB 80.98十亿（US $ 2.62十亿）在南部地区，交易额同比下降4.2％，至712.4亿泰铢（23.1亿美元）

　　由于COVID-19对国外访问的影响，预计需求将进一步下降。

　　住宅建设活动减弱

　　同时，住宅建设仍然疲软。根据BoT的数据，2019年全国共管公寓注册量同比下降30.3％，至70,841套，与2018年增长40％形成鲜明对比。

　　在2019年期间：

　　在曼谷大都会，公寓注册量同比下降近26％至42,081套在其他省份，公寓注册量同比下降超过36％至28,760套

　　相比之下，该国的土地开发许可证在2019年同比增长了11.2％，达到91,193个单位。这些许可证大多数位于其他省份。曼谷大都会地区的土地开发许可去年同比下降了26.8％，至13,359个单位。

　　曼谷大都会的新住房数量下降的一个例外是新住房项目的发布，其数量微增1.4％至38,251套。去年，自建住房同比增长1.2％至20,243套。

　　2020年第一季度带来了住宅建筑行业复苏的希望，全国的公寓注册量同比显着增长47.6％。但是由于Covid-19的限制和锁定，活动在第二季度停止了。

　　抵押贷款；利率下降

　　近年来，低利率推动了房地产需求。继过去十个月降息四次后，泰国银行于2020年5月将基准利率再降低25个基点，至创纪录的低点0.5％。

　　泰国抵押贷款市场规模在2019年增长至约GDP的18.3％，略高于2018年占GDP的18％和十年前占GDP的13.8％.BOT称，2019年个人住房信贷同比增长5.4％。2020年第一季度，个人住房信贷和未偿还的房地产信贷总额分别分别同比增长3.9％和5％。

　　2016年，政府启动了“ Baan PrachaRath”计划，要求国有银行（包括政府住房银行，政府储蓄银行和Krungthai银行）向印度提供总计700亿泰铢（22.7亿美元）的软贷款。住房开发商（融资前）和中低收入购房者（融资后）。

　　其中，向房地产开发商提供300亿泰铢（9.72亿美元）的贷款，其余的400亿泰铢（13亿美元）分配给以不超过150万泰铢（48,600美元）的价格购买住宅的公民。

　　然后在2018年，政府住房银行启动了一个100万套的低成本住房项目，为低收入家庭提供了购买经济适用房的机会。该项目已延长至2020年12月，已向6,300多人提供了价值43亿泰铢（1.392亿美元）的贷款。计划在去年批准价值100亿泰铢（3.237亿美元）的额外贷款。

　　外国房屋所有权规则

　　外国人不能在泰国购买土地，只能购买公寓和公寓。外国人最多只能占公寓单元业主的40％。但是，外国人可以购买整栋建筑物，减去建筑物所在的土地。

　　近年来，泰国法律的微小变化使非居民可以进一步开拓泰国房地产市场。外国人可以拥有30年的可续约租约，根据该租约，买方可以在土地局登记选择权，可以无限期续签租赁合同，续约30年。

　　但是，这种租赁安排存在严重的缺陷。续租不能注册，并且对物业购买者无效。承租人不能（未经出租人同意）转租，出售或转让其权益。

　　另一种选择是成立一家私人有限公司，将泰国和外国所有权混合在一起，外国所有权为49％或更少。公司被允许拥有土地。外国国民可以通过使用泰国股东的法律授权书，将控制权移交给外国董事或将更大的投票权分配给外国合伙人来控制公司。这是一条有效且久经考验的路线，最常被外国人采用。律师的帮助非常重要。

　　外国人也可以在投资委员会批准的项目中至少投资4000万泰铢（合130万美元）。然后，他们将被允许购买最多1个Rai（1600平方米）的土地。

　　冠状病毒大流行打击泰国经济

　　随着冠状病毒的爆发在全球范围内关闭，泰国的依赖旅游业的经济在2020年第一季度比去年同期萎缩了1.8％，是2011年第四季度以来的最大降幅。国家经济和社会发展委员会（NESDB）将其2020年的预测下调至从先前预测的1.5％到2.5％的增长缩水了5％到6％。从2013年到2019年，经济年均增长3％。

　　除了旅游业的急剧下降外，另一个重要的经济驱动因素，出口在5月份急剧下降了22.5％，至162.8亿美元，这是十年来最大的同比下降，其中汽车和电脑。由于泰铢升值和中美贸易战，2019年出口已经下降了2.7％。

　　最近，BoT和泰国商会大学国际贸易研究中心预测，今年出口将收缩7.1％。

　　“在最严重的情况下，冠状病毒Covid-19危机超过9个月（到2020年9月），泰国商会大学预测，今年出口可能收缩7.1％，而实际出口量贸易额缩水了174.2亿美元，或5577.2亿泰铢，”国际贸易研究中心主任AatPisanwanich说道。

　　在过去的一年中，泰铢兑美元汇率小幅下跌了0.9％，至2020年5月的平均汇率为32.083泰铢= 1美元，但仍不足以抵消2015年至2019年的19.2％的涨幅。

　　民主破裂

　　在赢得2019年3月的选举后，总理巴育（Cray-Chan-o-cha）正式辞职于2019年7月担任军政府首脑，并宣布该国在经过五年的军事统治后现在将成为普通民主国家。

　　“泰国现在是一个完全民主的国家，君主立宪制，议会选举产生，” Prayuth说。“所有问题通常将在不使用特殊权力的民主制度的基础上解决。”

　　但是在大选将近一年之后，批评家认为泰国的政治局势变得更加复杂，其他人则将其视为民主与威权主义的混合体。

　　随着新内阁的就职，军政府在没有监督的情况下就拥有了扫荡的权力。但是，大多数强大的内阁职位是由前巴鲁埃特军事政府成员担任的。实际上，帕瑞斯（Prayuth）还担任新政府的国防部长。军方还保留了任意拘留的权力，过去曾使用这种权力使评论家沉默。

　　在2019年3月大选期间当选的议会任命的军事任命参议院和亲军事政党的支持下，帕瑞斯被保留为总理。这场有争议和违规行为的选举是根据军政府颁布的新宪法和法律进行的，旨在使已建立的政党处于不利地位，并阻止任何一个政党赢得明显多数。

　　而且，新宪法或多或少确保了全国和平与秩序委员会（NCPO）的成员，即统治该国的军事政府的正式名称，不会对在其统治期间实施的任何侵犯人权行为负责。

　　泰国军方于2014年5月从民选政府手中夺取了政权，这是自1932年君主专制结束以来的第12次军事政变。在现任总理帕瑞斯（Prayuth）的领导下，政变是在对执政的普泰党和前泰国政党进行了数月抗议之后进行的总理英拉·西那瓦（YingluckShinawatra）。在解散政府和参议院之后，NCPO将行政权和立法权赋予其领导人，并控制了司法部门。宣布了全国戒严和宵禁；禁止政治聚会；反对派领导人和激进分子被捕；并且实施了媒体和互联网审查制度。